如何看待土地出让的高溢价
近年来，城市建设用地使用权招拍挂中频现高价成交现象，引起社会的普遍关注。对这些普遍认为“价不符实”的市场现象，不少业内人士引用源于证券行业的溢价概念，对相关交易数据进行分析，旨在揭示出让地块卖方定价与成交价之间的强烈反差与不协调。
由于在招拍挂的组织过程中，很多交易参考价一般都由土地估价中介机构提供给政府部门决策，在房价增速抑制不力的情况下，成交价与起始价之间巨大的价差空间使政府备受压力。为此，笔者认为有必要对城镇国有建设用地公开出让的溢价现象进行分析，科学地思考。
溢价是否理性按当前的理解，土地出让活动中出现的溢价，可解释为政府对出让地块的合理市场价格预期与最终竞价结果之间的差值。按此定义，溢价的合理性可以分别通过两个角度去评判，其一是合理的市场价格预期，其二是通过竞价形成的实际成交价格。
前者可解释为卖方根据其对土地资产价值的认知以及对市场供求关系的判断，确定资产应可达到、且可以被广泛的潜在购买者认可的价格，也就是通常意义上不存在为满足特定购买人需求而确定的市场公允价格。
后者可解释为买方根据其购买能力以及对市场供求关系的判断和预期，为取得标的物资产而愿意且能够支付的价格。
从理论上看，如果资产的公允市场价格区间能够被清晰地认知，买方报价与卖方预期价格应较为接近，其差异的产生取决于特定购买方在购买能力范围内对标的土地资产价值的合理判断，此时的溢价是理性的。当实际成交价格偏离公允市场价格区间，并显著高于卖方预期价格时，非理性溢价现象将产生，由此形成的市场价格将主要反映特定购买者对标的土地资产投资价值的个别判断。
高价地频现的背后，很多情况下反映的是非理性溢价的事实，也就是说高价地的成交价格，在很大程度上体现的是竞买人个别偏好的投资价值，而非公允市价。
谁导致了非理性溢价对于溢价问题的分析，笔者认为存在以下三方面难点：
其一，卖方定价缺陷。本质上看，政府土地出让也应视为“随行就市，愿买愿卖”的完全市场行为。然而，房地产资产已经成为家庭财富积累的重要标志，在持续旺盛的民间需求助力下，房地产开发经营已逐渐成为社会矛盾汇集的焦点，土地出让一级市场陷入同时需兼顾效益和社会公平的两难境地。一方面，作为卖方，政府倡导通过市场途径实现资源优化配置，期望土地资产“物有所值”，在让渡使用权定价时采取市场主导的策略；另一个方面，失衡的市场供求关系揭示出居住民生、贫富差距等深层次社会问题，促使政府开始在供地源头上主张求稳、保守的定价意识。在房地产开发活动中，由于整个流程涉及众多角色，信息不对称特征显著，加之定价决策矛盾交织，必然导致其定价存在缺陷，使交易底价、参考价、起始价等关联价格偏离土地资产的真实、客观价值。
其二，买方定价缺陷。由于房地产市场供需状况复杂，开发结构不合理等问题存在，投资投机盛行，房地产供应量大但对具有实际住房需求人群的满足程度却较小，房产转手率与房屋空置率同时高企，表面上看市场活跃、有价有市，但是借助金融按揭的杠杆，实际认可并支撑现行房价的实际上只是占总人口比重不大的高收入及中产阶层群体。因此，在不对消费人群加以区分，不考虑房地产开发结构失衡以及投资、投机的情况下，要想准确判断某类房地产的客观需求价格是不现实的。这也就意味着：在一定时期内，开发商在进行购地决策时，依据前期已被推高的房价并在其基础上进行投资预测，土地开发价值被高估的几率极大，高价地频现就水到渠成了。
其三，第三方因素作用。第三方这里是指除买卖双方之外，承载着房地产交易和相关数据信息收集存储、加工、分析、传播等功能的实体，既包括政府所属的职能部门，也包括大量的企业实体、房地产研究机构等等，还包括专家、学者及专业人士身份出现的个人。
即使这些第三方没有参与真实市场交易的切身体验，但他们所掌握的信息，以及经过各自处理的派生信息的传播和流转，必将会对交易决策产生影响。以文章开篇所提到的估价机构在土地一级市场评估中所起的作用为例，受信息获取和技术手段的限制，如果估价专业人员和机构无法识别包含了不合理溢价因素的土地、房地产交易信息，那么其专业分析结论也必将会起到传导甚至放大偏差影响的效果，这种情况是客观存在的。再如，由于统计口径不一，存在显著差异的政府部门、研究机构分析结论被广为传播；房产交易两套数据并行（由于签订“阴阳合同”等因素导致）情况普遍存在，公示价格大多无法反映真实交易结果等等。这样，由于第三方因素作用的形成复杂多样且环环相扣，很难将非理性溢价的产生归结于交易过程中某个独立的参与者。
避免估价过程中出现非理性溢价针对估价实务操作中与溢价相关的问题，笔者结合对长期实践的经验总结，提出以下不成熟的对策，抛砖引玉。
强化数据管理和处理技术手段。对于估价机构而言，估价的实现是以采集的数据信息为基础，由估价师站在理性的角度，模拟买卖双方思维及行为方式，对土地资产价值作出的第三方独立判断；因此，要防止估价结果偏离正常市场价值区间，就必须首先加强对基础数据的采集与管理（以房地产市场交易数据为主），并选择相应的技术手段在看似繁杂无序的数据堆中找寻规律。
实践证明，加大数据样本采集广度，适当延长采集数据的时间跨度，综合运用统计、经济学计量等辅助技术手段，能够取得较好的实用效果，如房地产泡沫分析、市场交易价格动态监测等。同时，充分了解买卖双方的特点，尽可能准确地模拟博弈过程并进行数据信息采集，也将会有益于提高原始数据处理结果的准确性，例如通过广泛沟通，掌握真实、准确的房地产投资决策、开发建设及营销流程及其费用数据等。
合理运用估价方法判断公允市价区间。对估价方法的合理运用包含相当丰富的内容。以常见的“净地”招拍挂估价为例，估价方法（剩余法、收益法等）的合理运用，除根据估价对象具体情况客观确定各类参数指标外，最关键的技术环节，是要以估价时基准日对应的数据处理成果为依据，对开发周期内客观开发成本和预期收益或现金流量进行合理估测，分别给出公允市价平均水平及其区间值的判断。例如：在提供某宗建设用地定价参考时，根据历史数据统计分析结果，预计在未来三年的开发周期内区域房地产价格年增幅区间10%～20%，平均增幅预计为10%；若以平均增幅测算的估价结果为交易起始价，与该价格相比较，通过特定计算模型求得的宗地正常价差区间为77.6%～151.3%，即意味着正常溢价幅度上限参考值将为151.32%，招拍挂实际成交价格溢价幅度若低于该数值，可认为溢价合理，竞价过程及结果理性。
加强专业理念与意识的宣传与推广。溢价本质上是市场供求中不均衡状态的现实表现，受各方面因素的综合影响，非理性竞价、高溢价率的出现也是我国市场化建设必然要经历的过程。独立于交易双方的估价机构，不仅需要站在专业的立场上，熟练运用估价和相关技术手段获取对市场现象及其结果的分析结论，更需要借助良好的沟通与交流，将专业理念深入浅出地向公众宣传并加以推广，让客户也能参与到对问题思考和探讨解决中来，营造互利共赢的局面。
由于在招拍挂的组织过程中，很多交易参考价一般都由土地估价中介机构提供给政府部门决策，在房价增速抑制不力的情况下，成交价与起始价之间巨大的价差空间使政府备受压力。为此，笔者认为有必要对城镇国有建设用地公开出让的溢价现象进行分析，科学地思考。
溢价是否理性按当前的理解，土地出让活动中出现的溢价，可解释为政府对出让地块的合理市场价格预期与最终竞价结果之间的差值。按此定义，溢价的合理性可以分别通过两个角度去评判，其一是合理的市场价格预期，其二是通过竞价形成的实际成交价格。
前者可解释为卖方根据其对土地资产价值的认知以及对市场供求关系的判断，确定资产应可达到、且可以被广泛的潜在购买者认可的价格，也就是通常意义上不存在为满足特定购买人需求而确定的市场公允价格。
后者可解释为买方根据其购买能力以及对市场供求关系的判断和预期，为取得标的物资产而愿意且能够支付的价格。
从理论上看，如果资产的公允市场价格区间能够被清晰地认知，买方报价与卖方预期价格应较为接近，其差异的产生取决于特定购买方在购买能力范围内对标的土地资产价值的合理判断，此时的溢价是理性的。当实际成交价格偏离公允市场价格区间，并显著高于卖方预期价格时，非理性溢价现象将产生，由此形成的市场价格将主要反映特定购买者对标的土地资产投资价值的个别判断。
高价地频现的背后，很多情况下反映的是非理性溢价的事实，也就是说高价地的成交价格，在很大程度上体现的是竞买人个别偏好的投资价值，而非公允市价。
谁导致了非理性溢价对于溢价问题的分析，笔者认为存在以下三方面难点：
其一，卖方定价缺陷。本质上看，政府土地出让也应视为“随行就市，愿买愿卖”的完全市场行为。然而，房地产资产已经成为家庭财富积累的重要标志，在持续旺盛的民间需求助力下，房地产开发经营已逐渐成为社会矛盾汇集的焦点，土地出让一级市场陷入同时需兼顾效益和社会公平的两难境地。一方面，作为卖方，政府倡导通过市场途径实现资源优化配置，期望土地资产“物有所值”，在让渡使用权定价时采取市场主导的策略；另一个方面，失衡的市场供求关系揭示出居住民生、贫富差距等深层次社会问题，促使政府开始在供地源头上主张求稳、保守的定价意识。在房地产开发活动中，由于整个流程涉及众多角色，信息不对称特征显著，加之定价决策矛盾交织，必然导致其定价存在缺陷，使交易底价、参考价、起始价等关联价格偏离土地资产的真实、客观价值。
其二，买方定价缺陷。由于房地产市场供需状况复杂，开发结构不合理等问题存在，投资投机盛行，房地产供应量大但对具有实际住房需求人群的满足程度却较小，房产转手率与房屋空置率同时高企，表面上看市场活跃、有价有市，但是借助金融按揭的杠杆，实际认可并支撑现行房价的实际上只是占总人口比重不大的高收入及中产阶层群体。因此，在不对消费人群加以区分，不考虑房地产开发结构失衡以及投资、投机的情况下，要想准确判断某类房地产的客观需求价格是不现实的。这也就意味着：在一定时期内，开发商在进行购地决策时，依据前期已被推高的房价并在其基础上进行投资预测，土地开发价值被高估的几率极大，高价地频现就水到渠成了。
其三，第三方因素作用。第三方这里是指除买卖双方之外，承载着房地产交易和相关数据信息收集存储、加工、分析、传播等功能的实体，既包括政府所属的职能部门，也包括大量的企业实体、房地产研究机构等等，还包括专家、学者及专业人士身份出现的个人。
即使这些第三方没有参与真实市场交易的切身体验，但他们所掌握的信息，以及经过各自处理的派生信息的传播和流转，必将会对交易决策产生影响。以文章开篇所提到的估价机构在土地一级市场评估中所起的作用为例，受信息获取和技术手段的限制，如果估价专业人员和机构无法识别包含了不合理溢价因素的土地、房地产交易信息，那么其专业分析结论也必将会起到传导甚至放大偏差影响的效果，这种情况是客观存在的。再如，由于统计口径不一，存在显著差异的政府部门、研究机构分析结论被广为传播；房产交易两套数据并行（由于签订“阴阳合同”等因素导致）情况普遍存在，公示价格大多无法反映真实交易结果等等。这样，由于第三方因素作用的形成复杂多样且环环相扣，很难将非理性溢价的产生归结于交易过程中某个独立的参与者。
避免估价过程中出现非理性溢价针对估价实务操作中与溢价相关的问题，笔者结合对长期实践的经验总结，提出以下不成熟的对策，抛砖引玉。
强化数据管理和处理技术手段。对于估价机构而言，估价的实现是以采集的数据信息为基础，由估价师站在理性的角度，模拟买卖双方思维及行为方式，对土地资产价值作出的第三方独立判断；因此，要防止估价结果偏离正常市场价值区间，就必须首先加强对基础数据的采集与管理（以房地产市场交易数据为主），并选择相应的技术手段在看似繁杂无序的数据堆中找寻规律。
实践证明，加大数据样本采集广度，适当延长采集数据的时间跨度，综合运用统计、经济学计量等辅助技术手段，能够取得较好的实用效果，如房地产泡沫分析、市场交易价格动态监测等。同时，充分了解买卖双方的特点，尽可能准确地模拟博弈过程并进行数据信息采集，也将会有益于提高原始数据处理结果的准确性，例如通过广泛沟通，掌握真实、准确的房地产投资决策、开发建设及营销流程及其费用数据等。
合理运用估价方法判断公允市价区间。对估价方法的合理运用包含相当丰富的内容。以常见的“净地”招拍挂估价为例，估价方法（剩余法、收益法等）的合理运用，除根据估价对象具体情况客观确定各类参数指标外，最关键的技术环节，是要以估价时基准日对应的数据处理成果为依据，对开发周期内客观开发成本和预期收益或现金流量进行合理估测，分别给出公允市价平均水平及其区间值的判断。例如：在提供某宗建设用地定价参考时，根据历史数据统计分析结果，预计在未来三年的开发周期内区域房地产价格年增幅区间10%～20%，平均增幅预计为10%；若以平均增幅测算的估价结果为交易起始价，与该价格相比较，通过特定计算模型求得的宗地正常价差区间为77.6%～151.3%，即意味着正常溢价幅度上限参考值将为151.32%，招拍挂实际成交价格溢价幅度若低于该数值，可认为溢价合理，竞价过程及结果理性。
加强专业理念与意识的宣传与推广。溢价本质上是市场供求中不均衡状态的现实表现，受各方面因素的综合影响，非理性竞价、高溢价率的出现也是我国市场化建设必然要经历的过程。独立于交易双方的估价机构，不仅需要站在专业的立场上，熟练运用估价和相关技术手段获取对市场现象及其结果的分析结论，更需要借助良好的沟通与交流，将专业理念深入浅出地向公众宣传并加以推广，让客户也能参与到对问题思考和探讨解决中来，营造互利共赢的局面。
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